Häufig gestellte Fragen zur Hausverwaltung
Auf dieser Seite finden Sie Antworten auf die häufigsten Fragen rund um Miete und Hausverwaltung und weitere wichtige Informationen.
Kontakt für Notfälle
Bei Notfällen wie Wasserschäden erreichen Sie uns unter unserer Telefonnummer 04371 – 8888871, sollte das Büro nicht besetzt sein, dann wird Ihnen die Notfallnummer genannt. Bei Feuer, Hochwasser oder Ähnlichem kontaktieren Sie bitte unverzüglich die Feuerwehr unter der 112, bevor Sie sich bei uns melden.
Bitte beachten Sie, dass eine Frage zur Nebenkostenabrechnung oder Ähnlichem keinen Notfall darstellt.
Rufnummer bei Notfällen: 04371 – 8888871
Bei Feuer, Hochwasser oder Ähnlichem: Immer zunächst 112 wählen
Antworten auf Ihre Fragen WEG-Verwaltung
Was ist eine WEG bzw. eine GdWE?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) besteht aus allen Eigentümern einer Wohnanlage oder eines Wohngebäudes, die aufgrund einer notariell beurkundeten Teilungserklärung und einer Gemeinschaftsordnung zusammenkommen. Diese Dokumente regeln das Zusammenwirken der Eigentümergemeinschaft.
Die Abkürzung „WEG“ kann sowohl für die Wohnungseigentümergemeinschaft als auch für das Wohnungseigentumsgesetz verwendet werden, was zu Verwechslungen führen kann, weshalb die Abkürzung „GdWE“ für Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eingeführt wurde.
Innerhalb einer WEG haben die Eigentümer Rechte und Pflichten, die im Wohnungseigentumsgesetz sowie in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung festgelegt sind. Dazu gehören beispielsweise die Bildung angemessener Instandhaltungsrücklagen und die Verwaltung des Wohneigentums.
Was ist eine WEG-Verwaltung?
WEG ist eine Abkürzung für „Wohnungseigentümergemeinschaft“. Die WEG-Verwaltung bezieht sich auf die Verwaltung von Wohnanlagen, bei denen das Eigentum an den einzelnen Wohnungen auf verschiedene Eigentümer aufgeteilt ist.
In solchen Fällen gibt es eine gemeinschaftliche Verantwortung für die Instandhaltung und Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes, wie beispielsweise Treppenhäuser, Dach, Außenanlagen oder Aufzüge.
Die WEG-Verwaltung übernimmt dabei die Aufgaben der Organisation und Durchführung aller erforderlichen Maßnahmen zur Erhaltung und Bewirtschaftung der gemeinschaftlichen Anlagen. Dazu gehören unter anderem die Buchhaltung, die Organisation von Versammlungen, die Kommunikation mit den Eigentümern, die Koordination von Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen sowie die Einhaltung rechtlicher Vorgaben.
Für welchen Zeitraum darf der Verwalter bestellt werden?
Der Verwalter einer WEG wird durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung bestellt.
§ 26 Abs. 2 WEG Gesetz: „Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.“
Es gilt hier die Trennungstheorie zu beachten, die Bestellung des Verwalters und der Verwaltervertrag sind nicht aneinander gekoppelt.
Ist es Pflicht einen Verwalter zu bestellen?
Grundsätzlich besteht keine Pflicht dazu, jede GdWE kann sich nach § 9b Abs. 1 WEG Gesetz gemeinschaftlich selbst vertreten und sich um den Erhalt und die Verwaltung der Immobilie kümmern, ist dies jedoch zeitlich nicht möglich, dann sollte ein Verwalter bestellt werden.
§19 Abs. 2 Satz 6 WEG: Zur ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere, die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach §26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§25 Abs. 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
Woraus setzt sich das Hausgeld zusammen?
Das Hausgeld setzt sich aus verschiedenen Kostenpositionen zusammen, die für den Betrieb und die Instandhaltung einer Wohnanlage anfallen. Die genaue Zusammensetzung kann je nach Wohnanlage und Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung variieren. Im Allgemeinen umfasst das Hausgeld jedoch folgende Kosten:
- Alle Betriebskosten
- Alle Verwaltungskosten
- Sonstige Kosten, wie z.B. Gartenpflege
Die genaue Höhe des Hausgeldes richtet sich nach dem individuellen Bedarf und den Kosten der jeweiligen Wohnanlage. Die Höhe des Hausgeldes wird von der Hausverwaltung in einem Wirtschaftsplan festgelegt, welcher durch die Eigentümergemeinschaft genehmigt / beschlossen wird, das Hausgeld wird monatlich gezahlt.
Was passiert, wenn das Hausgeld nicht gezahlt wird?
Die Verwaltung ist verpflichtet, sich um Hausgeldrückstände zu kümmern. Zunächst führen sie ein Gespräch mit dem betroffenen Eigentümer, um eine Lösung zu finden. Sollte dies nicht gelingen, wird ein Mahnverfahren eingeleitet.
Kann ich die Zahlung des Hausgeldes auf meine Mieter umlegen?
Es können Teile des Hausgeldes auf die Mieter umgelegt werden, dies gilt für Betriebskosten gemäß §2 Betriebskostenverordnung. Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage.
Muss in die Erhaltungsrücklage eingezahlt werden?
Nach §19 Abs. 2 Satz 4 WEG „Zur ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage.“
Für den Beschluss, in welcher Höhe Mittel angesammelt werden, haben die Eigentümer ein Ermessen.
Empfohlen wird, die Erhaltungsrücklage mit der Peters’schen Formal (Baukosten/qm Wohnfläche x 1,5/80 (Lebensdauer) und hiervon 70%) zu berechnen, des Weiteren kann man die Pauschalsätze aus §28 II. BV nehmen oder sich auf den Instandhaltungsplan beziehen, Die Faustformel für Neuanlagen ist > 0,8 – 1,0% des Kaufpreises als jährliche Zuweisung.
Wofür wird die Erhaltungsrücklage genutzt?
Die Erhaltungsrücklage darf nur zweckgebunden für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums genutzt werden, zum Beispiel für modernisierende Erhaltungsmaßnahmen, die Erfüllung behördlicher oder gesetzlicher Auflagen und für die Behebung anfänglicher Baumängel, wenn deren Beseitigung durch den Bauträger nicht mehr zu erwarten ist.
Die Erhaltungsrücklage darf zum Beispiel nicht für Anwaltshonorare, Heizkosten, zum Erwerb eines Grundstücks oder zur Finanzierung von baulichen Veränderungen (§20 WEG) genutzt werden.
Welche Aufgaben hat der Verwaltungsbeirat?
Der Verwaltungsbeirat prüft in der Regel vor der Beschlussfassung den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung auf Vollständigkeit und Richtigkeit und gibt eine Stellungnahme dazu ab, zudem kann er die Verwaltung bei ihren Aufgaben unterstützen und vertritt die GdWE gegenüber der Verwaltung.
Der Beirat kann weder den Eigentümern noch der Verwaltung Weisungen erteilen und ist kein Vertreter der GdWE gegenüber Außenstehenden.
Kann die Eigentümerversammlung Online durchgeführt werden?
Aktuell kann eine Eigentümerversammlung nicht rein Online sondern nur Hybrid durchgeführt werden, das bedeutet, dass einige Eigentümer persönlich vor Ort sind und einige sich per Audio- oder Video-Funktion dazuschalten.
Übertragungsfehler hindern den Fortgang der Eigentümerversammlung nicht, unabhängig davon, wer für die Fehler verantwortlich ist. Die Online-Teilnehmer sollten sich in dem Fall von einer anwesenden Person vertreten lassen.
Kann ich bei Verkauf meiner Wohnung meinen Anteil an der Instandhaltungsrücklage ausgezahlt bekommen?
Eine Auszahlung bei Verkauf ist nicht möglich, der Käufer erwirbt den Anteil der Erhaltungsrücklage.
Warum muss ich als Erwerber einer Wohnung für vorangegangene Zeiträume, in denen ich noch nicht Eigentümer war, den Saldo aus WEG-Abrechnungen übernehmen?
Der Saldo muss von dem Eigentümer übernommen werden, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch eingetragen ist. Der Fälligkeitstag wird per Beschluss bestimmt
Antworten auf Ihre Fragen Miet- und Sondereigentumsverwaltung
Kümmert sich die Verwaltung um Mietrückstände?
Ja, die Miet- bzw. Sondereigentumsverwaltung kümmert sich um die weiteren Schritte, sollte es zu Mietrückständen kommen. Sie ist im Namen des Vermieters dazu berechtigt, ein Mahnverfahren einzuleiten und diesen auch gerichtlich zu vertreten.
Welche Kosten kann ich auf meine Mieter umlegen?
Die Betriebskosten können auf die Mieter umgelegt werden, dies muss jedoch im Mietvertrag vereinbart werden.
Zum Beispiel: Grundsteuer, Aufzugskosten, Wasserkosten, Abwassergebühr für Schmutzwasser und Niederschlagswasser, Müllabfuhr und Entsorgung von Sperrmüll, Straßenreinigung inklusive Schneeräumung, Gebäudereinigung, Gartenpflege und Pflege von Allgemeinflächen, Ungezieferbekämpfung, Beleuchtung der Allgemeinflächen, Sachversicherung und Haftpflichtversicherung, Kosten des Hausmeisters, Fernseh- und Kabelanschluss, Kosten des Betriebs einer Waschküche und Schornsteinfeger.
Die Abrechnung erfolgt in der Regel über einen Abrechnungsschlüssel oder die konkrete Wohnfläche.
Bis wann muss der Mieter die Betriebskostenabrechnung erhalten?
Die Betriebskostenabrechnung muss spätestens 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum schriftlich bei dem Mieter eingehen, das heißt, die Abrechnung für den Zeitraum 01.01.2023 bis 31.12.2013 muss bis zum 31.12.2024 eingehen.
Was ist der Unterschied zwischen Nebenkosten und Betriebskosten?
Nebenkosten sind die Kosten, die dem Vermieter in Zusammenhang mit der Immobilie entstehen, wie beispielsweise Hausgelder. Betriebskosten hingegen sind laufende Kosten, wie etwa Gebühren für die Müllbeseitigung, die auf den Mieter umgelegt werden können.
Ist eine Untervermietung der Wohnung erlaubt?
In der Regel ist für eine Untervermietung die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Ausnahmen gelten für Ehepartner, Kinder oder Eltern, bei denen keine Zustimmung erforderlich ist, jedoch sollte der Vermieter dennoch informiert werden.
Eine Überbelegung der Wohnung kann ebenfalls vom Vermieter untersagt werden. Der Vermieter muss einer Untervermietung nur für Teile der Wohnung zustimmen, wenn der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat.
Die Untervermietung der gesamten Wohnung oder einzelner Teile zu touristischen Zwecken kann vom Vermieter vollständig untersagt werden.
Die vermietete Wohnung soll modernisiert werden. Was ist zu beachten?
Drei Monate vor Beginn der Maßnahmen ist der Mieter über die Art der Maßnahmen, den voraussichtlichen Beginn, die voraussichtliche Dauer, die zu erwartende Mieterhöhung und Nebenkosten und die Möglichkeit, in welcher Form und Frist im Härtefall widersprochen werden kann, zu informieren.
Die Frist gilt nicht, wenn die Maßnahmen auf behördliche Anordnung durchgeführt werden müssen.
Ein Härtefall ist zum Beispiel dann gegeben, wenn sich die Anzahl der Zimmer reduziert.
Dürfen Haustiere in der Wohnung gehalten werden?
Es ist grundsätzlich nicht erlaubt, die Haltung von Haustieren generell zu verbieten. Kleintiere wie Hamster oder Fische sind immer erlaubt, während für größere Tiere wie Hunde oder Katzen möglicherweise die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist, je nachdem, was im Mietvertrag vereinbart wurde.
Müssen aktuelle Mieter einer Wohnungsbesichtigung zustimmen?
Der Mieter muss einer Besichtigung nur zustimmen, wenn ein sachlicher Grund vorliegt und die Besichtigung mit einer Vorlaufzeit von drei Tagen, mindestens aber 24 Stunden, angekündigt wurde. Eine Ausnahme besteht nur, wenn Gefahr im Verzug ist.
Die Anzahl der Besichtigungstermine, denen der Mieter zustimmen muss, ist nicht klar geregelt, im besten Fall einigt man sich auf 1-2 Tage, an denen die Besichtigungen durchgeführt werden. Foto- oder Videoaufnahmen der Wohnung muss der Mieter nicht zustimmen.
Antworten auf Ihre Fragen Allgemeine Themen
Wer darf mich in der Eigentümerversammlung vertreten?
Jeder Wohnungseigentümer hat grundsätzlich die Möglichkeit, sich bei der Eigentümerversammlung durch eine beliebige Person vertreten zu lassen. Es besteht die Option, eine andere Person zu bevollmächtigen, um das Stimmrecht auszuüben. Es ist auch erlaubt, dass ein Wohnungseigentümer sich durch mehrere Bevollmächtigte vertreten lässt. Allerdings können diese nur einheitlich abstimmen, wenn sie gleichzeitig in der Versammlung anwesend sind.
Die Vertreterklausel, die den Kreis der möglichen Vertreter bei einer Eigentümerversammlung beschränkt, hat das Ziel, den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung zu wahren und gemeinschaftsfremde Einflüsse fernzuhalten. Diese Beschränkung umfasst in verschiedenen Formulierungen den Verwalter, den Verwaltungsbeirat, andere Wohnungseigentümer, den Ehegatten des Wohnungseigentümers, seine Familienangehörigen, seinen Lebenspartner oder seine Kinder.
Die Vollmacht muss in der Eigentümerversammlung in Textform (§126b BGB) vorliegen, dies bedeutet zum Beispiel als E-Mail oder Fax.
Was versteht man unter Sondernutzungsrecht?
Sondernutzungsrecht bedeutet, dass ein Teil des Gemeinschaftseigentums von einer einzelnen Partei unter Ausschluss der anderen Eigentümer genutzt werden darf, zum Beispiel Außenstellplätze oder Gartenflächen.
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